Por José Miguel Montolio Amat, asesor jurídico de la Asociación Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid
El pasado 23 de diciembre, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 16/2025, publicado en el BOE el 24 de diciembre, por el que se vuelve a prorrogar, hasta el 31 de diciembre de 2026, la suspensión de los juicios de desahucio y los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Esta medida, introducida por primera vez durante la pandemia a través del Real Decreto-ley 11/2020, continuara durante una nueva anualidad, si bien pendiente de su convalidación en el Congreso.
Según el Gobierno, la ampliación es necesaria para mantener el llamado escudo social. Sin embargo, esta decisión plantea tres cuestiones clave que requieren un análisis detallado:
- El perjuicio para los derechos de los arrendadores y la inseguridad jurídica generada.
- Las dudas constitucionales sobre el uso reiterado del Real Decreto-ley.
- La existencia de una normativa ya consolidada en la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite suspensiones con control judicial.
1. Una prórroga que perjudica a los arrendadores y genera inseguridad jurídica
La Constitución, en su artículo 33, reconoce el derecho a la propiedad privada, si bien la sucesión ininterrumpida de prórrogas desde 2020 supone una limitación continuada e injustificada de ese derecho, impidiendo a los propietarios recuperar la posesión de su vivienda y cobrar las rentas en plazos razonables.
Lo que nació como una medida urgente y temporal se ha mantenido casi seis años después, trasladando a los propietarios una carga que corresponde al Estado afectando al necesario equilibrio entre la función social de la propiedad y su protección como derecho fundamental.
La inseguridad jurídica que provoca esta medida hace que muchos propietarios eviten alquilar viviendas para uso habitual y permanente y opten por otras modalidades de contratación como el alquiler temporal, el turístico o el alquiler por habitaciones, evitando de esta forma el rigor de la legislación procesal exigida para la tramitación de los procesos de desahucio de vivienda, reduciendo de forma significativa
Disminuye la oferta de vivienda destinada a los colectivos vulnerables, que son precisamente quienes deberían verse protegidos por esta medida.
Además, las prolongadas suspensiones desincentiva al arrendatario a cumplir con el pago de la renta, sabedor de que el desalojo será lento y complejo, lo que sin duda contribuye a la agravación del problema.
2. Dudas constitucionales sobre el uso reiterado del Real Decreto-ley
El artículo 86 de la Constitución permite al Gobierno aprobar Reales Decretos-leyes únicamente en casos de urgente y extraordinaria necesidad, y siempre sin afectar a los derechos fundamentales del Título I.
Tras casi seis años de vigencia continuada de la medida resulta difícil de justificar especialmente cuando desde el propio Ejecutivo se insiste en que la economía atraviesa un momento positivo.
Además, esta medida prolongada obliga a las administraciones a compensar a los arrendadores a través de fondos estatales o autonómicos originalmente destinados a promover parques públicos de vivienda, lo que en la práctica no resuelve el problema, sino que lo cronifica.
3. La Ley de Enjuiciamiento Civil ya contempla mecanismos para suspender los procedimientos de desahucios en supuestos de vulnerabilidad
La prórroga es innecesaria, pues el artículo 441.5-7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula desde hace años un mecanismo para suspender los procedimientos de desahucio por vulnerabilidad, con control judicial, informes de los servicios sociales, audiencia del arrendador y plazos máximos de suspensión de dos meses si el arrendador es persona física y de cuatro si es persona jurídica.
Esta regulación, consolidada en nuestro ordenamiento mediante su incorporación a una Ley, equilibra el derecho a la vivienda del vulnerable con la tutela judicial efectiva y el derecho de propiedad del arrendador, evitando la adopción de medidas coyunturales a través de Reales Decretos-Ley que, además, requieren la justificación de una ‘urgente y extraordinaria necesidad’, cuya existencia no siempre resulta fácil acreditar, generando dudas razonables sobre su constitucionalidad.
Conclusión: una medida que se aleja de su objetivo inicial
Una medida que nació en un contexto extraordinario como la pandemia, con vocación de temporalidad, se ha convertido en una medida permanente que desincentiva el mercado del alquiler, favorece otros modelos de contratación y agrava el derecho de los ciudadanos al acceso a una vivienda digna, reconocido en el artículo 47 de la Constitución.
La prórroga del Real Decreto-ley 16/2025 resulta, por tanto, innecesaria y contraproducente, especialmente cuando existen mecanismos ordinarios en la Ley de Enjuiciamiento Civil que permiten proteger a los hogares vulnerables sin socavar los derechos de los arrendadores.
A la espera de su convalidación en el Congreso, invito a todas las fuerzas políticas a realizar una profunda reflexión, alejadas de planteamientos partidistas, sobre la conveniencia de mantener una media de suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que no solo no soluciona el problema, sino que lo agrava, trasladando a los propietarios una responsabilidad que corresponde exclusivamente a las administraciones públicas.