El vendedor no siempre puede echarse atrás sin consecuencias. Si las arras son penitenciales, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida, aunque las consecuencias dependen del tipo de arras firmado y de lo pactado en el contrato.
Firmar un contrato de arras es uno de los pasos más habituales en la compraventa de una vivienda. Mediante este acuerdo, comprador y vendedor fijan las condiciones de la futura operación y asumen un compromiso para formalizar posteriormente la compraventa.
Sin embargo, puede ocurrir que, una vez firmado el contrato, el vendedor cambie de opinión y decida no vender el inmueble. En estos casos, las consecuencias dependen del tipo de arras pactado y del contenido del contrato.
Las arras implican un compromiso
El contrato de arras es un acuerdo privado en el que se recogen aspectos esenciales de la compraventa, como el precio de la vivienda, la cantidad entregada como señal, el plazo para firmar la escritura pública y las consecuencias en caso de incumplimiento.
Por ello, el vendedor que se arrepiente después de firmar las arras no puede cancelar la operación sin más. Antes de conocer las consecuencias jurídicas es imprescindible comprobar qué clase de arras se firmaron y qué obligaciones asumieron las partes.
Si son arras penitenciales, el vendedor deberá devolver el doble
Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, permiten que cualquiera de las partes desista de la compraventa, aunque asumiendo unas consecuencias económicas concretas.
Si es el comprador quien decide no continuar con la operación, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. En cambio, si es el vendedor quien se arrepiente, deberá devolver el doble del importe recibido.
Por ejemplo, si el comprador entregó 10.000 euros como señal, el vendedor que finalmente decida no vender tendrá que devolver 20.000 euros.
No obstante, no basta con que el documento se denomine simplemente «contrato de arras». Para que se apliquen estas consecuencias es necesario que del contrato se desprenda que las partes pactaron realmente unas arras penitenciales.
No todas las arras tienen las mismas consecuencias
Además de las arras penitenciales, existen las arras confirmatorias y las arras penales, cuyos efectos son diferentes cuando alguna de las partes incumple el contrato.
En las arras confirmatorias, la cantidad entregada sirve como prueba del acuerdo alcanzado y, en caso de incumplimiento, pueden aplicarse las reglas generales del Código Civil, lo que incluso podría permitir exigir el cumplimiento de la compraventa o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
Por su parte, las arras penales incorporan una cláusula que establece las consecuencias económicas del incumplimiento, sin perjuicio de otras acciones que puedan corresponder según lo pactado.
Por este motivo, no puede afirmarse que el vendedor siempre pueda desistir devolviendo el doble de la señal. Todo dependerá del tipo de arras firmado y de la redacción del contrato.
¿Puede el comprador obligar al vendedor a vender?
Cuando el vendedor decide no continuar con la compraventa, el comprador debe revisar detenidamente el contrato para conocer qué derechos le corresponden.
Dependiendo del tipo de arras y de las cláusulas pactadas, podrá reclamar la devolución de las cantidades que procedan, exigir el cumplimiento de la compraventa o solicitar una indemnización por los perjuicios ocasionados.
Por ello, antes de firmar una cancelación de la operación o aceptar cualquier acuerdo, resulta recomendable analizar el contrato y contar con asesoramiento jurídico especializado.
Revisar las arras antes de firmarlas puede evitar problemas
El contrato de arras es mucho más que una simple reserva de la vivienda. Su contenido determinará los derechos y obligaciones de comprador y vendedor si finalmente la compraventa no llega a formalizarse.
Antes de entregar una señal, conviene comprobar qué tipo de arras se están firmando, qué consecuencias tendría un posible incumplimiento y si alguna de las partes puede desistir de la operación.
Conocer estas condiciones desde el principio aporta mayor seguridad jurídica y ayuda a evitar conflictos durante una de las operaciones económicas más importantes para la mayoría de las personas.