La Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar las cantidades pendientes y establece consecuencias para los propietarios que no están al corriente de pago
El impago de las cuotas de la comunidad de propietarios es uno de los problemas más habituales en las comunidades de vecinos. Cuando un propietario deja de pagar sus recibos o una derrama aprobada por la junta, la deuda puede terminar afectando a las cuentas de toda la finca y obligar al resto de propietarios a asumir temporalmente determinados gastos.
Sin embargo, la comunidad no tiene que resignarse al impago. La Ley de Propiedad Horizontal establece mecanismos para reclamar las cantidades pendientes y contempla determinadas medidas frente a los propietarios morosos.
Cuándo se considera moroso a un vecino
Se considera moroso al propietario que no está al corriente del pago de cantidades vencidas y exigibles a la comunidad, siempre que procedan de obligaciones legales o de acuerdos comunitarios válidamente adoptados.
La deuda puede corresponder a las cuotas ordinarias destinadas al mantenimiento de las zonas y servicios comunes, a las aportaciones al fondo de reserva o a derramas extraordinarias aprobadas por la junta cuyo pago ya sea exigible.
El hecho de que un propietario no esté de acuerdo con un gasto no le permite dejar de pagarlo por su cuenta. Si considera que el acuerdo de la junta no es válido, deberá recurrir a los mecanismos legales previstos para impugnarlo. Mientras el acuerdo continúe vigente y la cantidad sea exigible, la comunidad podrá reclamar su pago.
El impago de una derrama también genera una deuda
Las derramas aprobadas conforme a la ley son, con carácter general, obligatorias para los propietarios cuando llega el momento de efectuar el pago.
Si un vecino no abona una derrama que ya es exigible, puede convertirse en moroso y la comunidad podrá reclamarle la cantidad pendiente.
Además, el propietario que no esté al corriente de pago puede quedar privado de su derecho de voto en las juntas, en los términos previstos por el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La comunidad también puede establecer determinadas medidas frente a la morosidad, como intereses de demora, siempre dentro de los límites previstos legalmente.
La comunidad puede reclamar judicialmente las cantidades pendientes
Cuando un vecino deja de pagar, lo recomendable es actuar cuanto antes. El primer paso suele ser comunicarle la deuda y solicitar que regularice su situación. En algunos casos, el impago puede deberse a un problema puntual y resolverse mediante un acuerdo entre las partes.
Si el propietario continúa sin pagar, la comunidad puede realizar un requerimiento formal por escrito, indicando la cantidad pendiente y reclamando su abono.
Posteriormente, la junta de propietarios puede aprobar la liquidación de la deuda y acordar su reclamación judicial. Para ello será necesario emitir el correspondiente certificado de deuda y cumplir los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
El procedimiento monitorio permite reclamar al vecino moroso
La legislación contempla un procedimiento monitorio específico para que las comunidades de propietarios puedan reclamar judicialmente las cantidades que les deben sus propietarios.
A través de este procedimiento pueden reclamarse cuotas ordinarias, derramas, aportaciones al fondo de reserva y otros gastos comunes que cumplan los requisitos establecidos legalmente.
Si el propietario no paga voluntariamente y la reclamación continúa por la vía de ejecución, sus bienes pueden quedar sujetos a embargo en los términos establecidos por la legislación procesal.
El embargo no se produce automáticamente por dejar de pagar una cuota. Antes debe existir una reclamación y cumplirse los requisitos necesarios para iniciar la ejecución.
Las dificultades económicas no eliminan la obligación de pagar
Que un propietario atraviese dificultades económicas no hace desaparecer su obligación de pagar las cuotas comunitarias. Sin embargo, cuando existe un problema económico, puede ser conveniente intentar alcanzar un acuerdo con la comunidad antes de que la deuda siga creciendo.
Una de las opciones es pactar un aplazamiento o un fraccionamiento del pago, especialmente cuando se trata de una derrama elevada.
Por ello, el propietario que no pueda afrontar una cuota o una derrama debería comunicar cuanto antes su situación al presidente o al administrador de fincas. Un acuerdo de pago puede evitar que el problema termine en una reclamación judicial.
Las deudas de comunidad también afectan a la compraventa de una vivienda
La venta de una vivienda no hace desaparecer las deudas pendientes con la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el inmueble queda afecto al pago de determinadas cantidades correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores, en los términos previstos legalmente.
Por este motivo, antes de comprar una vivienda es recomendable solicitar al vendedor el certificado sobre el estado de las deudas con la comunidad y preguntar expresamente si existen derramas aprobadas o gastos pendientes.
También conviene informarse sobre obras previstas o gastos aprobados cuyo pago todavía no sea exigible, ya que pueden suponer un coste para el nuevo propietario.
El propietario es quien responde frente a la comunidad
Frente a la comunidad de propietarios, el responsable del pago es el propietario del inmueble. Esto es así aunque en el contrato de alquiler se haya acordado que el inquilino asuma determinados gastos.
Por tanto, si un arrendatario deja de abonar al propietario una cantidad que este debe destinar a la comunidad, la comunidad podrá reclamar el pago al propietario, sin perjuicio de las acciones que este pueda ejercer posteriormente frente al inquilino.
La morosidad puede acabar afectando a todos los vecinos
El problema de un vecino moroso no se limita a su situación particular. Cuando una deuda se prolonga, la comunidad puede tener dificultades para disponer de fondos suficientes para afrontar el mantenimiento del edificio, las reparaciones y los gastos aprobados.
Por eso, actuar con rapidez ante el impago resulta fundamental. La comunidad puede intentar alcanzar primero un acuerdo con el propietario y, si no existe solución, recurrir a los mecanismos legales para reclamar las cantidades pendientes.
En definitiva, dejar de pagar las cuotas de la comunidad no hace desaparecer la deuda. El propietario moroso puede enfrentarse a una reclamación judicial y a otras consecuencias previstas legalmente, mientras que la comunidad cuenta con herramientas para recuperar las cantidades pendientes y proteger las cuentas de todos los vecinos.