El paquete de medidas puede resumirse en cuatro grandes líneas:
- Más intervención en los contratos existentes: prórroga extraordinaria de hasta dos años y limitación estricta de actualizaciones de renta y repercusiones de gastos.
- Mayor protección del arrendatario frente al desahucio: especialmente para inquilinos vulnerables, trasladando a las Administraciones parte del coste económico.
- Más intervención en el mercado: restricciones a compras de grandes inversores, regulación estricta del alquiler temporal, turístico y por habitaciones, y nuevos topes de precios.
- Incentivos y ayudas públicas: préstamos de hasta 50.000 € al 0 %, 10.000 millones para el programa TU CASA, 400 millones para el fondo social y nuevas ventajas fiscales.
Y existe una quinta medida clave de tratamiento separado: el segundo decreto pretende transformar la duración del alquiler mediante prórrogas sucesivas de 5 o 7 años e indemnizaciones severas al propietario que decida no continuar. Su entrada en vigor se fija para el 15 de noviembre de 2026, pendiente de su convalidación parlamentaria.
CONTEXTO NORMATIVO: DOS DECRETOS DISTINTOS
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
El decreto amplio con la mayor parte de las medidas: prórroga extraordinaria, limitación de actualización de rentas, desahucios, fiscalidad, pisos turísticos, préstamos y restricciones a grandes tenedores.
Entrada en vigor: 8 de octubre de 2026.
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre
Modifica el artículo 10 LAU para instaurar prórrogas sucesivas de 5 o 7 años e indemnizaciones al inquilino si el propietario no renueva el contrato a su término ordinario.
Entrada en vigor: 15 de noviembre de 2026.
Tramitación parlamentaria: Ambos decretos deben ser votados en la Diputación Permanente en el plazo máximo de 30 días desde su promulgación en el BOE (antes del 6 de noviembre), siendo clave para evitar confusiones entre ambos tipos de prórroga.
DESARROLLO DETALLADO DE LAS MEDIDAS
1. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE HASTA DOS AÑOS DE LOS ALQUILERES VIGENTES A 8 DE OCTUBRE DE 2026
Pertenece al RDL 29/2026. Afecta a contratos de vivienda habitual vigentes que terminen antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino al corriente de pagos (y que haya pagado puntualmente los últimos ocho meses) puede solicitar una prórroga anual de hasta un máximo de dos años adicionales. El propietario no puede negarse, manteniéndose las condiciones vigentes. Se excluyen los supuestos de acuerdo entre partes, necesidad de la vivienda para el propietario/familiares, o si se firma un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior.
2. CONGELACIÓN O LIMITACIÓN DE LAS ACTUALIZACIONES DE RENTA DE CONTRATOS VIGENTES A 8 DE OCTUBRE DE 2026
Medida clave integrada en el RDL 29/2026 aplicable a las actualizaciones anuales que se produzcan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027. Se desglosa en dos situaciones perfectamente diferenciadas:
Situación A (Contratos que superan el límite): Si la renta que ya paga el inquilino supera el límite máximo establecido por el sistema estatal de referencia de precios, no se puede aplicar ninguna subida ni actualización.
Situación B (Contratos por debajo del límite): Si la renta se encuentra por debajo de dicho índice estatal, propietario e inquilino pueden pactar libremente la actualización. En defecto de pacto o acuerdo entre las partes, la subida anual de la renta no podrá superar en ningún caso el 2 %.
Por tanto, el decreto no establece una congelación general indiscriminada, sino un tope máximo del 2 % para rentas inferiores al índice y prohibición total de subida para las que ya lo superen.
3. REPERCUSIÓN DE GASTOS AL ARRENDATARIO EN CONTRATOS DESDE EL 8 DE OCTUBRE DE 2026
La reforma del artículo 20 de la LAU restringe notablemente los conceptos repercutibles al inquilino de vivienda habitual:
- Tributos asociados: No pueden imponerse al arrendatario salvo obligación tributaria legal directa (por ejemplo, el IBI ya no puede trasladarse por pacto al inquilino cuando el sujeto obligado es el propietario).
- Gestión inmobiliaria y formalización: Queda prohibida la repercusión directa o indirecta de honorarios de agencia y gastos de preparación, formalización, novación o renovación del contrato.
- Gastos de comunidad: Prohibida su imputación si el edificio no está constituido en régimen de propiedad horizontal.
- Seguro de impago: La reforma del artículo 36 LAU prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago u otras coberturas análogas.
- Servicios accesorios: Solo pueden cargarse si el inquilino los solicita expresamente por escrito tras ser informado de su carácter opcional y precio.
Gastos permitidos: En comunidades en régimen de propiedad horizontal, se puede pactar que el arrendatario pague los gastos generales si consta por escrito y determina el importe anual. Los consumos individualizados (agua, luz, gas) siguen a cargo del inquilino. En zonas tensionadas no se pueden introducir nuevos cargos para eludir los topes de renta.
4. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA TEMPORAL
El RDL 29/2026 integra el alquiler temporal en el régimen protector residencial. Deja de bastar con pactar una duración de meses: es obligatorio identificar y acreditar una verdadera necesidad temporal del arrendatario. De no justificarse o encadenar más de dos contratos, el contrato se considerará desde su origen un arrendamiento de vivienda habitual, aplicando los plazos mínimos de la LAU.
5. ARRENDAMIENTO DE HABITACIONES
Se integra plenamente en la LAU. Si la habitación es la residencia habitual, queda sujeta a los plazos mínimos protectores. Además, se introduce un límite trascendental: la suma de las rentas simultáneas de las habitaciones de una vivienda no podrá superar el límite máximo legal aplicable al alquiler de la vivienda completa, frenando el uso del alquiler por habitaciones como vía para multiplicar los ingresos.
6. PROTECCIÓN FRENTE A DESAHUCIOS HASTA 2030
Se establecen mecanismos diferenciados según el perfil del propietario y del inquilino:
- Entidades especializadas / grandes tenedores: Suspensión de lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030 para inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional, sin derecho a compensaciones económicas equiparables a las de los particulares.
- Pequeños propietarios (personas físicas): Si el inquilino es vulnerable y no hay alternativa, el juez puede suspender el procedimiento (revisable cada 12 meses y con un límite máximo de tres años). La Administración competente debe asumir la compensación económica (renta dejada de percibir, suministros y costas). La norma fija que no prevalecerá la vulnerabilidad del inquilino frente a la del propietario cuando este sea persona física titular de dos o menos viviendas.
7. ENERVACIÓN EXTRAORDINARIA DEL DESAHUCIO
Ante desahucios por impago a inquilinos vulnerables, la Administración dispone de dos meses para dar alternativa habitacional o pagar la deuda y costas. Transcurrido ese plazo sin solución, la Administración se subroga en la posición deudora del inquilino evitando el lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad.
8. LIMITACIÓN A COMPRAS DE FONDOS Y GRANDES TENEDORES
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se restringe la adquisición de viviendas por entidades especulativas o grandes tenedores a precios inferiores al 70 % del valor de mercado determinado por tasación independiente homologada por el Banco de España, salvo excepciones de finalidad social.
9. PRÉSTAMOS ICO AL 0 % (PROGRAMA TU CASA)
Línea dotada con 10.000 millones de euros para la compra de primera vivienda habitual hipotecada. Cubre hasta el 20 % del valor o 50.000 euros al 0 % de interés. La vivienda adquirida queda sujeta permanentemente a un precio máximo de transmisión limitado al IPC.
10. FONDO DE VIVIENDA DE IMPACTO SOCIAL
Dotado con 400 millones de euros para financiar proyectos de vivienda social y asequible (cuyo precio no supere el 30 % de la renta mediana municipal).
11. VIVIENDAS Y APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de corta duración (hasta 30 noches) tributarán al 10 % de IVA, salvo cuando el arrendador alquile habitaciones en su propia vivienda habitual.
12. INCENTIVOS FISCALES Y DEDUCCIONES
Se reestructuran las reducciones en IRPF por alquiler de vivienda, alcanzando hasta el 100 % en supuestos de rebaja de renta en zonas tensionadas (y del 80 % en prórrogas tácitas para pequeños propietarios). Se crea una deducción estatal del 10 % para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 €. Se exime en IRPF la ganancia patrimonial por vender viviendas al sector público por debajo de 800.000 € y se aplica IVA superreducido (4 %) a VPO permanente.
13. EL REAL DECRETO-LEY 28/2026: PRÓRROGAS SUCESIVAS E INDEMNIZACIONES
Con entrada diferida al 15 de noviembre de 2026, establece que tras el plazo mínimo (5 años persona física / 7 años persona jurídica), si no hay preaviso, el contrato se prorroga automáticamente por bloques sucesivos de 5 o 7 años. El preaviso del propietario pasa a ser de 6 meses.
Indemnización por no renovación: Si el propietario decide no continuar, deberá abonar al inquilino el mayor importe entre 12 mensualidades (según índice estatal) o una mensualidad por cada año de residencia, salvo causas justificadas de necesidad propia o familiar.