La Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid advierte de que las nuevas medidas pueden reducir la oferta, desincentivar la inversión y tensionar todavía más el mercado del alquiler. Desde la Cámara, que cuenta con más de 5.000 propietarios asociados, se está recomendando a sus socios extremar la cautela y evitar, en la medida de lo posible, la firma de nuevos contratos de arrendamiento hasta el próximo lunes, ante la incertidumbre generada por la aprobación de los nuevos decretos y a la espera de conocer con precisión su alcance y las condiciones de su entrada en vigor. La entidad considera que firmar contratos en este momento, mientras persisten dudas sobre el nuevo marco normativo, podría generar situaciones jurídicas desfavorables para los propietarios.
La Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid y Provincia considera que los nuevos decretos aprobados por el Gobierno en materia de vivienda vuelven a apostar por medidas intervencionistas sobre el mercado del alquiler que, lejos de resolver el problema de acceso a la vivienda, pueden agravar el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda.
Para la Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid y Provincia, estas decisiones se suman a una sucesión de modificaciones normativas adoptadas en los últimos años que han ido alterando las condiciones del mercado del alquiler y reduciendo la seguridad jurídica de los propietarios.
“Después de años de medidas cortoplacistas, volvemos a modificar las reglas de juego una vez que los propietarios y los inquilinos ya han firmado sus contratos bajo unas determinadas condiciones. No puede convertirse en algo habitual que las consecuencias de las decisiones de política de vivienda recaigan siempre sobre el propietario”, señala la entidad.
Menos seguridad para el propietario, menos oferta para el inquilino
La Cámara considera que existe una relación directa entre seguridad jurídica, inversión y oferta de vivienda. Cuando un propietario percibe que las condiciones bajo las que pone su inmueble en alquiler pueden modificarse posteriormente de forma unilateral, disminuye el incentivo para mantener esa vivienda en el mercado o para realizar nuevas inversiones.
Y las consecuencias de esa situación no las soporta únicamente el propietario. El inquilino también termina siendo perjudicado cuando hay menos viviendas disponibles, porque aumenta la competencia por acceder a ellas, se endurecen las condiciones exigidas para formalizar un contrato y resulta más difícil encontrar una vivienda que se adapte a sus necesidades y posibilidades económicas.
“Pretender proteger al inquilino sin tener en cuenta qué ocurre con la oferta puede acabar produciendo el efecto contrario al deseado. Si cada vez hay menos propietarios dispuestos a alquilar, el acceso a la vivienda se complica todavía más”, advierte la Cámara.
La entidad considera especialmente preocupante que se continúe modificando la duración y las condiciones de los contratos una vez establecidos. Tras las diferentes prórrogas aprobadas en los últimos años, el propietario se encuentra ante una creciente incertidumbre sobre cuándo podrá recuperar la disponibilidad de su inmueble y bajo qué condiciones, lo que plantea una pregunta fundamental: ¿qué incentivo tiene una persona para invertir en vivienda destinada al alquiler si las reglas pueden cambiar de manera unilateral durante la vigencia de su inversión?
El coste de las medidas no puede recaer siempre en el propietario
La Cámara cuestiona asimismo que las nuevas medidas trasladen de manera recurrente al propietario el coste económico de determinadas políticas de vivienda.
Los propietarios también afrontan el incremento de los gastos asociados al mantenimiento de sus inmuebles, los costes de las reparaciones, los impuestos, las comunidades de propietarios y la evolución general del coste de vida. Sin embargo, las limitaciones establecidas sobre la actualización de las rentas impiden en determinados casos trasladar ese incremento de costes al contrato de alquiler.
El contexto actual evidencia esta diferencia. La inflación interanual se situó en septiembre en el 4,9%, mientras que el límite aplicado a determinadas actualizaciones de los alquileres se mantiene en el 2%. Para la Cámara, esta situación supone que una parte del incremento de los costes termina siendo asumida directamente por el propietario.
“Si se considera necesario establecer una limitación sobre las rentas por razones de política social, debe plantearse también quién asume el coste de esa decisión. No puede darse por hecho que sea siempre el propietario quien lo soporte sin ningún tipo de compensación”, sostiene la entidad.
No todos los propietarios son grandes inversores
La Cámara considera además necesario diferenciar entre las distintas realidades existentes dentro del mercado inmobiliario.
“En muchas ocasiones se habla del mercado de la vivienda como si todos los propietarios fueran grandes fondos de inversión. La realidad es mucho más diversa. Existe un elevado número de pequeños propietarios que han invertido en una vivienda como forma de ahorro, complemento de ingresos o patrimonio familiar. En Valladolid, por ejemplo los pequeños propietarios representan aproximadamente el 94 % ”, explica.
Por ello, la entidad considera que no resulta adecuado aplicar las mismas soluciones a un pequeño propietario que a un gran fondo de inversión, ya que su capacidad económica, su exposición al riesgo y el impacto que tienen las medidas sobre cada uno de ellos son muy diferentes.
Regular todos los usos no aumenta la oferta
La Cámara también expresa su preocupación por la creciente regulación de las diferentes modalidades de uso de los inmuebles, desde el alquiler de temporada hasta el alquiler por habitaciones o el uso turístico.
La entidad considera que estas fórmulas no aparecen de manera artificial, sino que responden también a una demanda existente en el mercado. Por ello, limitar determinadas modalidades sin incrementar paralelamente la oferta de vivienda habitual puede provocar que parte de esa demanda quede sin respuesta.
“Si existe una necesidad de vivienda temporal, por habitaciones o para determinados perfiles de población, el mercado trata de dar respuesta a esa necesidad. Si se restringen estas alternativas, pero no se genera nueva oferta, simplemente estaremos trasladando el problema de un segmento a otro”, señala la Cámara.
Más regulación no sustituye a más vivienda
Para la Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid y Provincia, el problema fundamental continúa siendo la falta de oferta de vivienda, y las medidas aprobadas no afrontan suficientemente las causas que están detrás de este déficit.
La solución, a su juicio, pasa por favorecer la construcción de nueva vivienda, impulsar la rehabilitación, facilitar la incorporación de viviendas vacías al mercado, fomentar la inversión y garantizar un marco jurídico estable que permita a los propietarios tomar decisiones a largo plazo.
“Si queremos que el acceso a la vivienda sea más fácil, necesitamos que haya más viviendas disponibles. Y para conseguirlo necesitamos propietarios e inversores dispuestos a poner su patrimonio y su capital al servicio de ese mercado. Si constantemente se incrementa la incertidumbre, estaremos desincentivando precisamente a quienes necesitamos para aumentar la oferta”, afirma la entidad.
La vivienda necesita un pacto de Estado
Ante esta situación, la Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid y Provincia reclama un pacto de Estado en materia de vivienda que implique a las diferentes administraciones y permita establecer unas reglas de juego estables, previsibles y duraderas.
La entidad considera que propietarios e inquilinos no deben ser presentados como intereses enfrentados. Ambos necesitan un mercado equilibrado, con suficiente oferta, precios accesibles y seguridad jurídica.
“Necesitamos dejar de adoptar medidas aisladas cada vez que aparece un problema y empezar a trabajar en una estrategia de vivienda a largo plazo. La vivienda requiere seguridad y estabilidad, tanto para quien necesita alquilar como para quien decide poner un inmueble en el mercado”, concluye la Cámara.