Desgraciadamente el fenómeno de la ocupación cada día viene teniendo más protagonismo, afectando no solamente a los propietarios de los inmuebles ocupados sino también al resto de propietarios que conforman la comunidad, quienes a menuda se ven obligados a soportar situaciones y conductas indeseables y en ocasiones peligrosas.
Frente a este estado de cosas no resulta fácil para las comunidades de propietarios buscar las fórmulas necesarias para corregir estas situaciones, máxime si la propiedad de los inmuebles recae en empresas financieras o entidades públicas tenedoras de inmuebles, por lo general adjudicados en enajenaciones forzosas, que desatienden sistemáticamente sus obligaciones como propietarias del inmueble.
En este sentido piénsese que la legitimación para iniciar acciones judiciales en estos supuestos de ocupación, ya sea en la vía civil o en la vía penal por los delitos de allanamiento de morada o usurpación, corresponde al propietario del inmueble ocupado, quienes por lo general tratándose de este tipo de entidades y en la media que no sufren directamente los efectos de la ocupación por no residir en los inmuebles de su propiedad, desatienden sus obligación de responder del comportamiento de quien ocupa sus fincas, lo que de forma directa afecta al resto de propietarios del edificio.
Es en estos casos de desidia del propietario es donde cobra toda su fuerza, como vehículo para que la comunidad pueda afrontar estas situaciones, LA ACCIÓN DE CESACIÓN contemplada en la Ley de propiedad Horizontal (en adelante L.P.H.) y más concretamente en su art. 7.2., cuyo contenido transcribimos:
«(…) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local (…)».
Partiendo del precepto podemos concluir que la acción de cesación es aquella dirigida a lograr que el vecino u ocupante que realice actividades prohibidas o molestas cese en su actuación perturbadora, propiciando incluso el desalojo forzoso del inmueble.
Las actuaciones que pueden dar lugar a la acción de cesación se clasifican en:
- Aquellas actividades prohibidas en los estatutos o en los reglamentos de régimen interior.
- Las actividades que resulten perjudiciales o dañosas para la finca.
- Y las actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Lógicamente el ejercicio de la acción de cesación va a exigir un procedimiento que de no seguirse supondrá el fracaso de la iniciativa.
Dicho procedimiento sistémicamente sería el siguiente:
- Requerimiento previo con apercibimiento de acciones judiciales a quien realice las actividades prohibidas para que cese en su perturbación. Este requerimiento puede efectuarse por el presidente a iniciativa propia, o por iniciativa del propietario u ocupante que se vea perturbado por una actividad. Además, debe de ser un requerimiento fehaciente, ya que no podemos olvidar que la propia L.P.H. exige que con la presentación de la demanda se acompañe la acreditación de haberlo practicado. Ya en la práctica de este requerimiento nos encontramos con el primero de los problemas pues en la mayoría de los casos desconoceremos los datos personales de los ocupantes, lo que sin duda dificultará su práctica.
- Si el requerido que viene perturbando con su actividad al resto de los vecinos no cesa en su actuación tras el requerimiento, deberá celebrarse una junta convocada al efecto a fin de habilitar al presidente para entablar acción judicial contra el infractor. Una vez aprobado el ejercicio de la acción de cesación, y facultado su presidente para su interposición, el procedimiento por el que se promueve judicialmente la acción de cesación se iniciara mediante la correspondiente demanda de procedimiento ordinario (art. 249.1.8º de la L.E.C.) que se interpondrá ante el órgano competente, que en este caso será el del Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca por disponerlo así el artículo 52.1.8º de la L.E.C.
- A la demanda, además de los documentos en los que la comunidad funde su derecho, deberá necesariamente acompañarse la acreditación de haberse efectuado el requerimiento fehaciente al infractor y una certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios facultando al presidente para iniciar las acciones judiciales.
- La legitimación para interponer la demanda corresponde al presidente de la comunidad quien representa a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten a tenor de lo dispuesto en el artículo 13.3 de la L.P.H., correspondiendo la legitimación pasiva al infractor, y de ser este distinto del propietario, también a este último.
- El procedimiento concluirá con una sentencia que, de prosperar, conforme establece el art. 7 de la L.P.H., podrá contener los siguientes pronunciamientos:
- El cese definitivo de la actividad prohibida, consistente en la prohibición de seguir realizando la actividad que dio lugar a la acción.
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- La fijación de una indemnización de daños y perjuicios si procede. Esta indemnización debe cubrir tanto el daño material como el moral, a pesar de la dificultad que plantea la cuantificación de este último.
- La privación del derecho de uso de la vivienda o local por un tiempo máximo de tres años.
- La extinción de los derechos relativos a la vivienda o local, así como el lanzamiento, en aquellos casos en los que el infractor no fuese el propietario. En estos casos la legitimidad pasiva corresponderá tanto al propietario como al ocupante de la vivienda. Tratándose de supuestos de ocupación, como el que es objeto de análisis, esta será la medida que deberá perseguir la comunidad de propietarios, forzando el desalojo del inmueble ocupado, aun cuando el propietario de la finca no hubiera desplegado ningún tipo de actividad dirigida a la consecución de ese fin .
No obstante la existencia de una cauce procesal en principio adecuado para que por parte de las comunidades se combatan los fenómenos de la ocupación, la realidad es que, en la práctica, este mecanismo de desaloje presente numerosas dificultades, pues la comunidad haciendo abstracción del titulo en virtud del cual “el ocupa” habita la vivienda, cuyo debate le está vedado por no ser la comunidad propietaria del inmueble, deberá justificar cumplidamente ante el Juzgado, que las conductas de los ocupas en el uso de la finca y sus zonas comunes perturban gravemente la convivencia con el resto de vecinos, pues de lo contrario el solo hecho de la ocupación en modo alguno podrá sustentar una sentencia de desalojo.
La prueba de esos comportamientos, necesaria para que prospere la acción, resulta difícil y compleja, pues no bastará la existencia de hechos aislados, siendo necesario que las conductas denunciadas sean continuadas en el tiempo y de cierta entidad, pues de lo contrario el Juez no adoptará una medida tan gravosa como el lanzamiento del inmueble, último fin de la comunidad.
En consecuencia, la comunidad antes de iniciar un procedimiento judicial para el ejercicio de la acción de cesación deberá proceder a recabar cuantos medios probatorios (testificales, audiovisuales, denuncias administrativas o penal, actas notariales, etc…), pudiera obtener de todas aquellas conductas que por su naturaleza tengan la consideración de molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, incluidas en este último caso todas aquellas que fueran contrarias a los estatutos de la comunidad o a sus reglamentos de régimen interior, generando un cuerpo probatorio, que analizado en su conjunto, justifique la media del desalojo.
Autor: D. José Miguel Montolío Amat.
Asesor jurídico.
No obstante, para más información puede dirigirse a la Camara de la Propiedad Urbana de Valladolid y Provincia.
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