Diciembre es un mes clave para los propietarios de viviendas e inmuebles. Con el cierre del ejercicio fiscal a la vuelta de la esquina, conviene repasar qué impuestos afectan a la propiedad inmobiliaria y qué situaciones pueden tener impacto directo en la próxima declaración de la renta. Desde la Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid recopilamos las principales cuestiones fiscales que todo propietario debería revisar antes de que acabe el año para evitar sorpresas y, en algunos casos, optimizar su fiscalidad.
Por qué conviene revisa el IBI antes de final de año
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava la titularidad de cualquier inmueble, ya sea urbano o rústico. Un aspecto fundamental que muchos propietarios desconocen es que el impuesto se devenga el 1 de enero, por lo que el obligado al pago es quien figure como propietario en esa fecha, aunque el inmueble se venda posteriormente.
Además, conviene tener en cuenta que:
- Las deudas pendientes de IBI se transmiten de forma solidaria al comprador en caso de venta.
- Un error en los datos catastrales puede afectar tanto al importe del impuesto como a otros tributos.
Por ello, antes de cerrar el año es recomendable comprobar que el IBI está correctamente abonado y que la información catastral es correcta.
Impuesto sobre el Patrimonio y el peso de los inmuebles
El Impuesto sobre el Patrimonio se devenga el 31 de diciembre y grava el patrimonio neto de las personas físicas en esa fecha. Los inmuebles suelen ser uno de los elementos con mayor peso en su cálculo.
A este respecto, es importante recordar que:
- La vivienda habitual está exenta hasta el límite legalmente establecido.
- Determinados bienes afectos a actividades económicas o participaciones empresariales pueden quedar excluidos si se cumplen los requisitos.
Revisar la composición del patrimonio antes de final de año permite conocer si existe obligación de declarar y evitar regularizaciones posteriores.
Viviendas vacías y la imputación de rentas en el IRPF
Los propietarios de inmuebles urbanos, o rústicos con construcciones, que no estén alquilados ni constituyan la vivienda habitual deben declarar una renta imputada en el IRPF.
Esta imputación:
- Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral.
- Se prorratea según los días en que el inmueble ha permanecido vacío.
No se aplica a solares, inmuebles en construcción ni a la vivienda habitual, pero sí a segundas residencias y otros inmuebles sin uso. Es uno de los aspectos que con mayor frecuencia se pasa por alto en la declaración.
Gastos deducibles en la declaración por alquilar tu vivienda
Cuando una vivienda se destina al alquiler, los ingresos obtenidos tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Para calcular el rendimiento neto, el propietario puede deducir una serie de gastos vinculados al arrendamiento, siempre que estén justificados y correspondan al período alquilado.
Entre los principales gastos deducibles se encuentran:
- El IBI y otros tributos municipales.
- Gastos de comunidad, administración y servicios.
- Primas de seguros del hogar o de impago de alquileres.
- Gastos de conservación y reparación.
- Intereses de préstamos destinados a la adquisición del inmueble.
- Amortización del inmueble y del mobiliario: se puede deducir el 3 % anual del valor de la construcción del inmueble, excluido el valor del suelo, y la amortización del mobiliario y enseres al 10 % anual, con un plazo máximo de 20 años, siempre de forma proporcional al tiempo en que la vivienda haya estado alquilada.
Reducciones aplicables al rendimiento neto del alquiler
La Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido cambios relevantes en los incentivos fiscales aplicables en el IRPF para los arrendadores, con el objetivo de fomentar el alquiler de vivienda habitual a precios accesibles.
En función de las circunstancias del contrato, pueden aplicarse las siguientes reducciones sobre el rendimiento neto:
- 90 %, en determinados supuestos de nuevos contratos en zonas de mercado residencial tensionado con reducción de renta.
- 70 %, cuando concurran determinados requisitos relacionados con la edad del inquilino, el alquiler social o programas públicos de vivienda.
- 60 %, en viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores al contrato.
- 50 %, con carácter general para el resto de los casos.
Además, los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de vivienda pueden beneficiarse de una reducción del 60 %, siempre que hayan sido correctamente declarados. En caso de alquileres a familiares, el rendimiento declarado no puede ser inferior al que resultaría de la imputación de rentas si el inmueble estuviera vacío.
IVA en los arrendamientos
Con carácter general, el alquiler de viviendas destinadas exclusivamente a uso residencial está exento de IVA. No obstante, existen supuestos en los que esta exención no resulta aplicable.
Entre ellos destacan:
- Alquileres de vivienda a empresas para uso de empleados.
- Alquileres turísticos o a intermediarios.
- Arrendamientos con servicios propios de la industria hotelera.
- Alquileres con uso mixto, como vivienda y despacho profesional.
Antes de finalizar el año conviene revisar el tipo de arrendamiento para comprobar si existe obligación de repercutir IVA.
Ventas, donaciones y otras operaciones con impacto fiscal
La transmisión de un inmueble puede tener consecuencias fiscales relevantes:
- En el IRPF, por la posible ganancia patrimonial.
- En el ámbito municipal, por la plusvalía urbana.
Las donaciones de inmuebles también pueden generar ganancias patrimoniales para el donante, aunque nunca pérdidas, si bien existen supuestos de exención, como la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o la reinversión del importe obtenido, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Obligaciones del propietario en materia fiscal
Junto a la correcta declaración de los ingresos y gastos del alquiler, el propietario debe cumplir con determinadas obligaciones formales. En este sentido, es fundamental conservar todos los justificantes de los gastos deducidos —facturas, recibos o certificados— durante un plazo de cuatro años, a fin de poder acreditarlos ante la Agencia Tributaria en caso de que esta los requiera.